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A.C.
SECTOR INMOBILIARIO Y OTROS
LA ENTREGA DE ARRAS, GARANTÍAS Y ADELANTOS: ¿QUÉ IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS SE PRODUCEN EN EL IGV?
LA ENTREGA DE ARRAS, GARANTÍAS Y ADELANTOS: ¿QUÉ IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS SE PRODUCEN EN EL IGV?
Mario Alva Matteucci
Elard Valer Becerra
1. INTRODUCCIÓN
En la venta de bienes muebles, la primera venta de los inmuebles o en el caso de los contratos de construcción, resulta común que para poder asegurar la venta de los bienes o procurar que se ejecute el contrato, el comprador o adquirente cumpla con la entrega de montos de dinero al vendedor o al constructor, como una especie de señal para que la operación se lleve a cabo, la cual puede revestir distintos nombres como arras, depósitos, garantías, entre otros.
En el caso de la entrega de las arras, la norma reglamentaria establecía que solo se afectaban al pago del IGV cuando sean arras de retractación y el monto pagado por este concepto supere el 15% del valor de venta del bien o del valor total de la construcción. En el caso de arras de confirmación la obligación tributaria del IGV se generaba por cualquier monto.
A raíz de la modificatoria realizada a la Ley del IGV por el Decreto Legislativo Nº 1116, se ha incorporado un párrafo al literal a) del artículo 3º de la Ley del IGV, en el cual se precisa que se considera venta las arras, depósitos o garantías que superen el límite establecido en el Reglamento.
Finalmente, la norma reglamentaria (modificada por el Decreto Supremo Nº 161-2012-EF) ha determinado que en el caso de las arras, depósitos o garantías, la obligación tributaria del IGV nace cuando éstos superen el 3% del valor total de la venta del bien, del valor de la prestación o utilización de servicios, o también del valor total de la construcción, según corresponda.
El motivo del presente informe es abordar el tema de la entrega de las arras, depósitos o garantías y analizar las implicancias tributarias que se generan de manera específica en la venta de inmuebles, sobre todo en la primera venta de los inmuebles efectuado por el constructor de los mismos.
Mario Alva Matteucci
Elard Valer Becerra
1. INTRODUCCIÓN
En la venta de bienes muebles, la primera venta de los inmuebles o en el caso de los contratos de construcción, resulta común que para poder asegurar la venta de los bienes o procurar que se ejecute el contrato, el comprador o adquirente cumpla con la entrega de montos de dinero al vendedor o al constructor, como una especie de señal para que la operación se lleve a cabo, la cual puede revestir distintos nombres como arras, depósitos, garantías, entre otros.
En el caso de la entrega de las arras, la norma reglamentaria establecía que solo se afectaban al pago del IGV cuando sean arras de retractación y el monto pagado por este concepto supere el 15% del valor de venta del bien o del valor total de la construcción. En el caso de arras de confirmación la obligación tributaria del IGV se generaba por cualquier monto.
A raíz de la modificatoria realizada a la Ley del IGV por el Decreto Legislativo Nº 1116, se ha incorporado un párrafo al literal a) del artículo 3º de la Ley del IGV, en el cual se precisa que se considera venta las arras, depósitos o garantías que superen el límite establecido en el Reglamento.
Finalmente, la norma reglamentaria (modificada por el Decreto Supremo Nº 161-2012-EF) ha determinado que en el caso de las arras, depósitos o garantías, la obligación tributaria del IGV nace cuando éstos superen el 3% del valor total de la venta del bien, del valor de la prestación o utilización de servicios, o también del valor total de la construcción, según corresponda.
El motivo del presente informe es abordar el tema de la entrega de las arras, depósitos o garantías y analizar las implicancias tributarias que se generan de manera específica en la venta de inmuebles, sobre todo en la primera venta de los inmuebles efectuado por el constructor de los mismos.
2. LAS ARRAS: Origen y concepto
Acerca del origen de las ARRAS es pertinente citar a DE LA PUENTE Y LAVALLE, quien señala lo siguiente: >“…se dice que el origen de las arras debe buscarse en las costumbres de los comerciantes púnicos, encontrándose también en la venta griega, de donde pasó a Roma. Otro autor, FREUND indica que las arras tiene un origen semítico, aunque coincide que la institución llegó a Roma a través de Grecia. En el Derecho Romano clásico y en el Bajo Imperio Ia entrega de objetos o de dinero, al momento de celebrarse un contrato consensual se consideró solo como medio de prueba de que el contrato había quedado perfeccionado, teniendo así el carácter de arras confirmatorias, pero a partir de una constitución de Justiniano del año 528 se ha creído un reconocimiento de la facultad de retractación con la pérdida de las arras o con su restitución “in duplum”, con lo cual surge el concepto de las arras penitenciales”1.
De acuerdo a lo señalado por CABANELLAS, las arras son definidas como “Lo que se da en prenda o seguridad del cumplimiento de un contrato”2.
Las arras constituyen una señal entregada por una de las partes contratantes a la otra para que quede cierta “seguridad” que se celebrará posteriormente un acuerdo de transferencia, ya sea de bienes muebles o de inmuebles, es una especie de prueba de buena fe que la otra parte contratante percibe como seguridad en la celebración de un determinado acuerdo.
En la doctrina apreciamos que BORDA manifiesta que “…la seña representa un doble papel: por una parte, es una garantía de la seriedad del acto y tiene el carácter de un adelanto del pago del precio; por otra, importa acordad a los contratantes el derecho de arrepentirse, perdiendo la seña el que la ha entregado y devolviéndola doblada el que la ha recibido. Empero hay un inconveniente en que las partes atribuyan a la seña tan solo el carácter de garantía del acto, negando la posibilidad de arrepentimiento”3.
Conforme a la revisión de la doctrina nacional observamos que ALDEA señala lo siguiente “En términos generales, arra significa lo que se da en “señal”, “manifestación”, “garantía” o “prueba”, usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o inmueble), que una de las partes entrega a la otra como testimonio del acuerdo contractual. Con el devenir del tiempo las arras pasaron a convertirse en institución de aseguramiento de derechos, al ser considerado como aquello que se da en prenda o garantía de un contrato.”4.
3. DEPÓSITO Y GARANTÍA
Con la reciente incorporación de éstos términos dentro de las definiciones de venta, servicios y contratos de construcción mediante el Decreto Legislativo Nº 1116 es preciso dar una explicación sobre lo que implican tales supuestos.
Para empezar, el término “DEPÓSITO” en su sentido común y ordinario del ámbito civil constituye un contrato nominado que se encuentra regulado en nuestro Código Civil en el artículo 1814° en el que una de las partes se obliga a custodiar el bien o bienes de la otra parte y a devolverlo cuando lo solicite, en cambio de una remuneración.
De manera obvia, indicamos que este no es el sentido que el legislador adopta al ubicar este término dentro de la Ley del IGV, sino busca incluir una práctica común dentro de los usos comerciales de nuestra nación al darle al término “depósito” el significado de la conducta por la cual, al pactar un negocio, ya sea de venta, servicios o de construcción, se busca asegurar la realización de la prestación, abonando de forma anticipada una parte del precio o monto de la operación mediante un depósito en una cuenta de una entidad financiera, a nombre de su proveedor o prestador. Como vemos, bajo este contexto difiere ostensiblemente en su acepción general.
Por otra parte el término “GARANTÍA” tampoco se debe entender en su sentido ordinario como un medio que respalde o asegure el pago o rembolso de un crédito o préstamo otorgado, como lo serían las garantías reales (hipotecas, garantías mobiliarias) o las garantías personales (fianzas) sino que se da a entender que bajo este término se busca que el contribuyente comprenda que cuando efectúa operaciones comerciales y celebre contratos en los que comúnmente se estipula una “cláusula de garantía” la que, básicamente, consiste en la cancelación de un monto dinerario que tenga como función garantizar el cumplimiento de la prestación pero que por lo general termina integrando parte del precio del servicio o venta.
Aunado a esto, encontramos que el Decreto Supremo N° 161-2012-EF, que modifica el Reglamento de la Ley del IGV, complementando la reforma hecha a la Ley del IGV establece una modificación en el numeral 3 del art. 3º de dicha norma estableciendo que los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien o puesta a disposición del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligación tributaria. Y señala para el caso de las arras, depósito o garantía, estas deben superar el 3% del monto total de la venta para el nacimiento de la obligación de pagar el IGV.
Entonces tanto el depósito como la garantía reciben un tratamiento diferenciado estipulándose el requisito de que dichas sumas deben superar un límite establecido en el reglamento para que se aplique el gravamen sin embargo estas sumas en la práctica reúnen las características de lo que conocemos como “adelantos” en el argot comercial y que tienen como función garantizar el cumplimiento de lo pactado para ambas partes.
Se valora la intención de buscar acercar la redacción normativa a una mejor comprensión del contribuyente, pues en muchas ocasiones, previas a la modificación, el contribuyente se encontraba en la duda de considerar si dichos montos generaban o no la configuración del hecho imponible.
4. CLASES DE ARRAS: CONFIRMATORIAS Y DE RETRACTACIÓN
Las arras pueden ser de dos tipos:
(i) las arras confirmatorias
(ii) las arras de retractación.
Según parte de la doctrina también pueden ser arras penales en la medida que existan previamente las arras confirmatorias, ello implica que necesariamente las arras penales constituirían una sub-especie de las arras confirmatorias.
4.1 LAS ARRAS CONFIRMATORIAS
La entrega de arras confirmatorias tiene la idea de ser una señal o prueba de seriedad que de todos modos se dé la celebración del contrato, sin otorgar el derecho de desistirse de él. En caso que se ratifique la celebración del contrato y el mismo se cumpla, la parte que recibió las arras puede optar por: (i) devolverlas o (ii) en todo caso imputarlas como parte del precio del pago, ello obviamente de acuerdo a la propia naturaleza del contrato.
Las arras confirmatorias están reguladas en el Código Civil Peruano desde los artículos 1477º al 1479º de la siguiente manera:
El artículo 1477º señala el concepto al mencionar que la entrega de arras confirmatorias importa la conclusión del contrato. En caso de cumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.
El artículo 1478º precisa que es lo que se entiende por arras penales. En dicho artículo se menciona que si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligación por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.
Finalmente, el texto del artículo 1479º recoge las normas aplicables a la indemnización. Este dispositivo considera que si la parte que no ha incumplido la obligación prefiere demandar la ejecución o la resolución del contrato, la indemnización de daños y perjuicios se regula por las normas generales.
4.2 LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN
Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del negocio que está contenido en un contrato, tanto para la parte que cumplió con entregarla como para la contraparte que las recibió.
Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas adquieren una naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una sub-especie de las confirmatorias.
Las arras de retractación están reguladas en el Código Civil Peruano desde los artículos 1477º al 1479 de la siguiente manera:
El artículo 1480º regula los alcances y derecho de retractación.
Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.
El texto del artículo 1481º consigna los efectos de la retractación.
Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.
El artículo 1482º considera la posibilidad de la renuncia al derecho de retractación, al mencionar que la parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación.
Finalmente, el texto del artículo 1483º regula el destino de las arras por contrato definitivo. Allí se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.
5. LA UTILIDAD DE LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES
La entrega de arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos, tal como lo establece el artículo 1480º del Código Civil de 1984. Para que existan las arras de retractación es necesario que exista un contrato preparatorio, el cual es un compromiso que asumen las partes para celebrar en el futuro un contrato definitivo. Se debe señalar que el plazo del compromiso de contratar no será mayor de un año y cualquier exceso se reducirá a este límite.
Así, si lo que se busca es asegurar la transferencia de un inmueble se entregarán las arras como una señal que el contrato definitivo se realizará. Al tratarse de arras de retractación existe la posibilidad que la parte que las entregó se retracte de la decisión de adquirir el inmueble por lo que se le penaliza perdiendo las arras a favor de la persona que está vendiendo. Si por el contrario, es la parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el inmueble tendrá como penalidad la devolución del doble de las arras entregadas como señal.
En el caso de las arras de confirmación lo que se aprecia es que las partes tiene la intención de formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y por ello se entregan las arras, de este modo el vendedor asume que existe un compromiso mayor que si se tratara de las arras de retractación. Este tipo de contrato permite asegurar la adquisición del inmueble.
6. LAS IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS DE LA ENTREGA DE ARRAS, DEPÓSITOS O GARANTÍAS EN EL IGV
6.1 Las operaciones en las cuales puede existir la entrega de arras
Al revisar el artículo 1º del TUO de la Ley del IGV, aprobado por Decreto Supremo Nº 055-99-EF y normas modificatorias, se observa que entre otras operaciones gravadas con dicho tributo se encuentran (i) la venta de bienes muebles; (ii) la primera venta de los inmuebles efectuado por el constructor; y (iii) los contratos de construcción que son celebrados entre dos partes contratantes. Estas operaciones al estar gravadas con el IGV, toman como referencia una determinada base imponible sobre la cual se aplica la tasa del 18%.
6.2 La base imponible que se utiliza para el cálculo del IGV señaladas por Ley
Así en el caso de la venta de bienes muebles se toma como referencia para efectos del cálculo del IGV al valor de venta de los bienes, ello conforme lo determina el literal a) del artículo 13º de la Ley del IGV.
En el caso de la primera venta de inmuebles efectuado por el constructor de los mismos, se considera como base imponible el ingreso percibido en la venta de inmuebles, con exclusión del correspondiente al valor del terreno5, de conformidad con lo establecido por el literal d) del artículo 13º de la Ley del IGV.
Finalmente, en esta selección de tres supuestos gravados con el IGV encontramos a los contratos de construcción, respecto de los cuales se considera como base imponible el valor de la construcción, tal como lo determina el literal c) del artículo 13 de la Ley del IGV.
Según se observa en estas tres operaciones la propia norma que aprueba el IGV determina los elementos que se toman como referencia en la base imponible, es decir que se estaría cumpliendo dos principios, el primero de ellos es el Principio de Legalidad ya que se está aprobando el IGV con una Ley y también el Principio de Reserva de Ley, ya que los elementos distintivos del IGV como el sujeto activo, el sujeto pasivo, la tasa y la alícuota son aprobado también por Ley.
6.3 Las entrega de arras, depósitos o garantías y su influencia en la determinación de la base imponible del IGV
Al revisar el Reglamento de la Ley del IGV, observamos que en el artículo 3º se establecen ciertas reglas aplicables con relación al nacimiento de la obligación tributaria, dentro de las cuales se incluyen operaciones de ventas de bienes muebles; primera venta de inmuebles efectuado por el constructor y los contratos de construcción. Las reglas se detallarán a continuación:
6.3.1 En el caso de la venta de bienes muebles:
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
El numeral 3 del artículo 3º del Reglamento de la Ley del IGV precisaba reglas aplicables al nacimiento de la obligación en caso de pagos parciales. Puntualmente determinó que en el caso de la venta de bienes muebles, los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien o puesta a disposición del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligación tributaria, por el monto percibido. En este caso, no daba lugar al nacimiento de la obligación tributaria, la entrega de dinero en calidad de arras de retractación, antes que exista la obligación de entregar o transferir la propiedad del bien, siempre que éstas no superen en conjunto el quince por ciento (15%) del valor total de venta. En caso de superar dicho porcentaje, se producía el nacimiento de la obligación tributaria por el importe total entregado.
En el caso de las arras confirmatorias siempre se encontraban sujetas al pago del IGV, lo cual equivale a decir que no le era de aplicación la regla del 15% antes indicada.
Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante
Con la modificatoria realizada por el Decreto Supremo Nº 161-2003-EF, se varió el texto del primer párrafo del numeral 3 del artículo 3º del Reglamento de la Ley del IGV, consignándose ahora lo siguiente:
En la venta de bienes muebles, los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien o puesta a disposición del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligación tributaria, por el monto percibido. En este caso, no da lugar al nacimiento de la obligación tributaria, la entrega de dinero en calidad de arras de retractación, depósito o garantía antes que exista la obligación de entregar o transferir la propiedad del bien, siempre que éstas no superen en conjunto el tres por ciento (3%) del valor total de venta. Dicho porcentaje será de aplicación a las arras confirmatorias.
De superarse el porcentaje mencionado en el párrafo precedente, se producirá el nacimiento de la obligación tributaria por el importe total entregado.
Nótese que por parte del legislador ha existido una rebaja considerable del porcentaje para considerar afecta una operación con el IGV, si antes era del orden del 15% ahora es solo con el 3%. Lo relevante en esta parte es que en el caso de las arras se ha igualado el tratamiento tanto para las arras de retractación como para las arras confirmatorias, toda vez que en ambos casos se debe aplicar el porcentaje del 3% para saber si nace o no la obligación de afectarla la operación con el IGV.
6.3.2 En el caso de la prestación de servicios
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
Se mencionaba que en los casos de prestación o utilización de servicios la obligación tributaria nace en el primer momento y por el monto que se percibe. En los casos de servicios prestados por establecimientos de hospedaje, la obligación tributaria nacerá con la percepción del ingreso, inclusive cuando éste tenga la calidad de depósito, garantía, arras o similares.
Si se observa, en este caso no existe un mínimo ni máximo respecto a la mención de la entrega de arras, por lo que aquí si éstas se entregan por cualquier monto, existirá el nacimiento de la obligación tributaria del Impuesto General a las Ventas.
Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante
Con la modificatoria realizada por el Decreto Supremo N° 161-2012-EF, se determina que en los casos de prestación o utilización de servicios la obligación tributaria nace en el momento y por el monto que se percibe. En los casos de servicios6, la obligación tributaria nacerá con la percepción del ingreso, inclusive cuando éste tenga la calidad de arras, depósito o garantía siempre que éstas superen, de forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor de prestación o utilización del servicio.
6.3.3 En la primera venta de inmuebles
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
Antes de la modificatoria al Reglamento de la Ley del IGV en el caso de la primera venta de inmuebles efectuado por el constructos se consideraba que nace la obligación tributaria en el momento y por el monto que se percibe, inclusive cuando se le denomina arras de retractación siempre que éstas superen el quince por ciento (15%) del valor total del Inmueble.
En todos los casos, las arras confirmatorias se encuentran gravadas con el Impuesto.
Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante
A raíz de los cambios introducidos al Reglamento de la Ley del IGV, se determina en el cuarto párrafo del numeral 3 del artículo 3| del mencionado reglamento que en la primera venta de inmuebles, se considerará que nace la obligación tributaria en el momento y por el monto que se percibe, inclusive cuando se denomine arras, depósito o garantía siempre que éstas superen, de forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor total del inmueble.
6.3.4 En cuanto al nacimiento de la obligación en el caso de contratos de construcción
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
Según el numeral 4 del artículo 3º del Reglamento de la Ley del IGV se mencionaba que respecto al inciso e) del Artículo 4º de la Ley del IGV, la obligación tributaria nace en la fecha de emisión del comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de percepción del ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea éste por concepto de adelanto, de valorización periódica, por avance de obra o los saldos respectivos, inclusive cuando se les denomine arras. Tratándose de arras de retractación, la obligación tributaria nace cuando éstas superen el quince por ciento (15%) del valor total de la construcción.
Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante
De conformidad con la modificatoria del numeral 4 del artículo 3° del Reglamento de la Ley del IGV, realizada por el Decreto Supremo N° 161-2012-EF, se determina que respecto al inciso e) del artículo 4° de la Ley del IGV, la obligación tributaria nace en la fecha de emisión del comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de percepción del ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea éste por concepto de adelanto, de valorización periódica, por avance de obra o los saldos respectivos, inclusive cuando se les denomine arras, depósito o garantía. Tratándose de arras, depósito o garantía la obligación tributaria nace cuando éstas superen, de forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor total de la construcción.
Apreciamos que el cambio, al igual que los casos anteriores, está ligado a la variación del porcentaje en la determinación del nacimiento de la obligación tributaria, existiendo una rebaja considerable de 15% al 3%, con lo cual se evitaría algunos mecanismos elusivos que algunos contribuyentes ejecutaban con la finalidad de evitar el pago del Impuesto General a las Ventas.
6.3.5 Las arras de retractación y las arras confirmatorias y su papel en el nacimiento de la obligación tributaria. ¿Se viola el Principio de Reserva de Ley?
Situación existente antes de la modificatoria realizada por el Decreto Legislativo N° 1116 y el Decreto Supremo N° 161-2012-EF
Salvo en el caso de las arras entregadas en los contratos por servicios prestados por establecimientos de hospedaje, en donde no se exigía monto mínimo la obligación tributaria nace para efectos del IGV cuando las mismas sean entregadas.
En los casos en los que la entrega de arras de retractación supere el quince por ciento (15%) de los montos que correspondan al contrato, en la venta de bienes muebles, la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor y en los contratos de construcción se aprecia que la norma reglamentaria determinaba reglas en las cuales la obligación tributaria nacía pero no por el cumplimiento de los supuestos señalados en la Ley del IGV sino que a través de ciertas “precisiones” se determina el nacimiento de la obligación tributaria por vía reglamentaria.
Ello podría traer como consecuencia que se estaría violando el Principio de Reserva de Ley, toda vez por una norma de jerarquía menor que la Ley se están presentando nuevos supuestos que la norma no señaló.
Lo mismo puede presentarse en el caso de las arras confirmatorias, ya que en ese supuesto el reglamento consideraba que nace la obligación tributaria por cualquier monto entregado, habida cuenta que el deseo de las partes en la entrega de este tipo de arras es la celebración del contrato.
En este mismo sentido VILLANUEVA GUTIERREZ manifiesta que “Los montos entregados en calidad de arras se producen en el marco de contratos preparatorios de compraventa. Por esta razón, en este caso, la norma reglamentaria excede la Ley, puesto que está regulando el nacimiento de la obligación tributaria para supuestos no comprendidos en el hecho generador”7.
Reiteramos que el incluir supuestos de afectación en el Reglamento del IGV distintos a los señalados en la Ley del IGV puede originar una violación al Principio de Reserva de Ley. En este punto coincidimos con lo expresado por VILLANUEVA GUTIERREZ cuando precisa con respecto a la norma reglamentaria lo siguiente: “Esta previsión normativa debería estar en la Ley y no en la vía reglamentaria. Se está regulando el nacimiento de la obligación tributaria en un supuesto en el que aún no existe el hecho gravado. Si bien entendemos que el propósito es evitar prácticas antielusivas de los contribuyentes, eso no significa que deba prescindirse del Principio de Reserva de Ley. Por el contrario, el respeto de dicho principio constituye una mayor garantía para el contribuyente”8.
Situación posterior a la modificatoria realizada por el Decreto Legislativo N° 1116 y el Decreto Supremo N° 161-2012-EF
A raíz de los cambios realizados tanto a la Ley del Impuesto General a las Ventas por el Decreto Legislativo Nº 1116, se ha incorporado un párrafo al literal a) del artículo 3º de la Ley del IGV, en el cual se precisa que se considera venta las arras, depósitos o garantías que superen el límite establecido en el Reglamento.
En ese mismo sentido, al emitirse el Decreto Supremo Nº 161-2012-EF, se ha modificado el Reglamento de la Ley del IGV, determinando que en el caso de las arras, depósitos o garantías, la obligación tributaria del IGV nace cuando éstos superen el 3% del valor total de la venta del bien, del valor de la prestación o utilización de servicios, o también del valor total de la construcción, según corresponda.
Hasta allí apreciamos que el señalamiento de la hipótesis de incidencia está incorporada en la norma con rango de Ley, la cual está supeditada al porcentaje señalado por el Reglamento, situación distinta a la mencionada en el acápite anterior en donde se apreciaba una violación al Principio de Reserva de Ley, toda vez que era la norma reglamentaria la que había establecido un supuesto normativo que en la Ley del impuesto General a las Ventas no existía.
Es interesante revisar la opinión de VILLANUEVA GUTIERREZ cuando precisa que “En la última modificación del reglamento de la Ley del IGV, se podría afectar el Principio de Reserva de Ley, pues el Tribunal Constitucional dispone que cuando se realice una delegación de la ley al reglamento (como esta regulación), se debe señalar parámetros mínimos y máximos, y ello no se hizo. Se pasó de 15% a 3% para determinar cuando se pagará IGV por concepto de arras. Así se distorsionó la finalidad de la norma, “Evitar que se disfracen los precios de compra en las arras”9.
7. ¿SE DEBE EMITIR COMPROBANTE DE PAGO POR LA ENTREGA DE ARRAS?
Si bien es cierto que las arras se encuentran respaldadas en un acuerdo por escrito que fuera suscrito por las partes, el cual puede estar en un documento privado de respaldo, minuta o una Escritura Pública, ello servirá como probanza del hecho con efectos civiles y/o comerciales. Este sustento puede servir si la entrega de las arras es otorgada por una persona natural sin negocio o empresa a favor de otra persona que no ejerza actividad comercial.
Pero que sucede si quien recibe las arras es una empresa que se dedica de manera habitual a la edificación y posterior venta de los inmuebles, allí ¿existirá la obligación que esta empresa emita el comprobante de pago por la percepción de las arras?
Al revisar el Reglamento de Comprobantes de Pago, aprobado por Resolución de Superintendencia Nº 007-99/SUNAT y normas modificatorias, se aprecia que en el artículo 5º se regula la oportunidad de la entrega de los comprobantes de pago, precisándose que en los casos de entrega de depósito, garantía, arras o similares, cuando impliquen el nacimiento de la obligación tributaria para efectos del impuesto, se deberá entregar el comprobante en el momento de la entrega de las arras y por el monto percibido.
8. RTF EMITIDA SOBRE EL TEMA DE ARRAS DE RETRACTACIÓN
IGV
RTF Nº 0644-3-01 (19.06.2001)
La entrega de arras de retractación no determina per se el nacimiento de la obligación tributaria.
La controversia consiste en determinar si los montos dinerarios recibidos por la recurrente sustentados en recibos de caja, constituyen diferimiento de ingresos, como alega la Administración Tributaria; o arras de retractación, según lo señalado por la recurrente.
Al respecto, el Tribunal indica que las arras de retractación, llamadas también penitenciales o de arrepentimiento, conceden a las partes de un contrato preparatorio, el derecho de retractarse de éste, teniendo como consecuencia, la pérdida de dinero u otros bienes, a favor de la parte contratante que no se desistió. La entrega de estas arras no determina per se el nacimiento de la obligación tributaria, al no referirse a un supuesto de afectación sino a un acuerdo previo a la ejecución del contrato definitivo.
Se declara nula e insubsistente la apelada a efecto de que la Administración Tributaria acredite mediante una verificación realizada en la documentación de la recurrente y una muestra representativa de sus clientes, el tratamiento dado a las operaciones de arras de retractación, incluyendo aquellos casos en los que no se celebró el contrato definitivo, sea por causa de la recurrente o por causa de sus clientes, a fin de poder determinar claramente si se está frente a un supuesto gravado con el IGV o no.
Asimismo, se indica que la Administración Tributaria debe emitir pronunciamiento respecto de la situación de los recibos que aparecen con la anotación de «endosados» y «devueltos» «sin facturar» y «por facturar»10.
9. MODELO DE CONTRATO PREPARATORIO CON ARRAS DE RETRACTACIÓN
En este punto se presenta un modelo de contrato preparatorio con arras de retractación. Cabe indicar que este modelo ha sido tomado de la siguiente página web: http://www.condominiocampestrelaprovidencia.com/Contrato%20de%20Arras%20-%20MODELO.pdf
CONTRATO PREPARATORIO CON ARRAS DE RETRACTACIÓN
Conste por el presente el Contrato Preparatorio con Arras de Retractación que celebran, de una parte CONDOMINIOS CAMPESTRES XXXXXXXXXXX S.A.C., con RUC N° xxxxxxxxxxx, debidamente representada por su Gerente General, xxxxxxxx, identificado con DNI Nº 0000000000, según poderes inscritos en la Partida N° 60000482 de los Registros Públicos de Lima, ambos con domicilio en Calle Pezet 105, departamento 901, distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, a quien en adelante se le denominará el PROMITENTE VENDEDOR; y de otra parte (___________________________________), identificado con DNI N° (______________), de nacionalidad peruana, de ocupación (_____________), de estado civil (___________), con domicilio en (___________________________________), distrito de (____________), provincia y departamento de Lima, a quien en adelante se denominará el PROMITENTE COMPRADOR; en los términos contenidos en las clausulas siguientes:
ANTECEDENTES:
PRIMERA.- EL PROMITENTE VENDEDOR es propietario del 34.30% de los derechos y acciones del Lote N° 91, Unidad Catastral N° 015267, Sección Granados, Irrigación La Esperanza, Distrito de Huaral, provincia de Huaral y departamento de Lima, el cual se encuentra inscrito en el Tomo 45 Fojas 390 y continua en la Partida N° 60000482 del Registro de la Propiedad Inmueble de Huaral.
El 34.30% de los derechos y acciones de propiedad de EL PROMITENTE VENDEDOR corresponden a un área aproximada de 5,2524 hectáreas del Lote N° 91, antes referido, y en dicha área se viene desarrollando un proyecto inmobiliario cuyos linderos, medidas perimétricas y demás características constan en la Unidad Catastral N° 06788, proyecto inmobiliario que para todos los efectos del presente contrato se le denomina simplemente como “EL CONDOMINIO”.
LA PROMITENTE COMPRADORA declara conocer que a la fecha se encuentra en trámite la independización de la Unidad Catastral N°06788 del inmueble de mayor extensión (Unidad Catastral N°015267).
SEGUNDA.- EL PROMITENTE VENDEDOR ha proyectado efectuar en EL CONDOMINIO la habilitación urbana y subdivisión de treinta y nueve (39) Lotes de acuerdo al Plano de Lotización que forma parte integrante de este contrato, en calidad de Anexo 1. En dicho sentido, la PROMITENTE COMPRADORA expresa su conformidad con dicho proyecto de habilitación urbana y subdivisión de lotes.
OBJETO DEL CONTRATO:
TERCERA: Por el presente contrato las partes se obligan recíprocamente a celebrar en el futuro un contrato de compraventa, en virtud del cual el PROMITENTE VENDEDOR transferirá a favor de la PROMITENTE COMPRADORA la propiedad del Lote (___), Manzana (___) de existencia futura, cuyas áreas, linderos y medidas perimétricas constan en el Plano de Lotización que obra como Anexo 1.
Por su parte, la PROMITENTE COMPRADORA se obliga a pagar al PROMITENTE VENDEDOR el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos.
PRECIO, FORMA DE PAGO Y ARRAS DE RETRACTACIÓN:
CUARTA: El precio del bien materia del contrato de compraventa a celebrarse en el futuro, ascenderá a la suma de S/. (______________) (_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles), que el PROMITENTE COMPRADOR cancelará en la forma y oportunidad que se señala en la cláusula quinta siguiente.
QUINTA: Las partes acuerdan que el PROMITENTE COMPRADOR pagará el precio establecido en la cláusula que antecede de la siguiente manera:
• La suma de S/. (______________) (_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles), bajo la siguiente modalidad: i) S/. 500.00 (Quinientos con 00/100 Nuevos Soles) en efectivo, suma que el PROMITENTE VENDEDOR declara haber recibido de manera previa a las suscripción del presente contrato; y, ii) S/. (______________) (_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles) mediante cheque de gerencia a nombre del PROMITENTE VENDEDOR, que entregará el PROMITENTE COMPRADOR a la firma del presente contrato, sin más constancia de su recepción que la firma de las partes al final del este documento.
Dicha suma de dinero es entregada en calidad de arras de retractación, con sujeción a lo dispuesto por los artículos 1480°, 1481°, 1482° y 1483° del Código Civil, importe que se imputara al precio pactado cuando se celebre el contrato definitivo.
• El saldo, ascendente a S/. (______________) (_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles), mediante cheque de gerencia a nombre del PROMITENTE VENDEDOR, que entregará el PROMITENTE COMPRADOR a la firma del contrato de compraventa definitivo del inmueble descrito en la cláusula tercera de este contrato.
SEXTA.- Las partes acuerdan que en el caso que el PROMITENTE COMPRADOR se retracte respecto de su obligación de celebrar el contrato definitivo, perderá, en provecho del PROMITENTE VENDEDOR la suma de dinero entregada por concepto de arras de retractación. Por el contrario, si la mencionada retractación es de parte del PROMITENTE VENDEDOR, éste queda obligado a devolver al PROMITENTE COMPRADOR únicamente la cantidad entregada en arras, más los intereses legales devengados a la fecha en que se realice la devolución del dinero entregado.
PLAZO DEL COMPROMISO:
SÉTIMA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente compromiso de contratar será de 60 días calendario, contados a partir de la fecha de suscripción de este documento. Al vencimiento, las partes de común acuerdo podrán renovar el plazo de duración de este contrato.
OBLIGACIONES Y DECLARACIONES DE LAS PARTES:
OCTAVA.- Las partes se obligan a celebrar el contrato de compraventa definitivo dentro del plazo pactado en la cláusula sétima de este documento. La retractación de cualquiera de las partes al cumplimiento de la referida obligación, facultará a la otra a aplicar los derechos derivados del pacto de arras que con ese carácter se establece en la cláusula sexta de este documento.
NOVENA.- Las partes convienen que el plazo para la inscripción de la independización y subdivisión del bien materia de este contrato será no mayor a treinta (30) meses, contados a partir de la fecha de suscripción de la escritura pública que formalice la compraventa definitiva del Lote (___), Manzana (___), descrito en la cláusula tercera de este contrato.
DÉCIMA.- Se deja establecido que, para efectos de este contrato, la existencia del bien se producirá a la inscripción de la independización y subdivisión del bien materia de este contrato, de acuerdo al Plano de Lotización que figura como Anexo 1.
DÉCIMO PRIMERA.- Queda establecido, como consecuencia de lo estipulado en las cláusulas anteriores que en caso el bien objeto de la prestación a cargo del PROMITENTE VENDEDOR no llegase a existir en el plazo estipulado por las partes, o no se ajusten al anexo 1, aquél se obliga a devolver la parte del precio que el PROMITENTE COMPRADOR hubiere pagado hasta entonces más los intereses legales correspondientes.
DÉCIMO SEGUNDA.- El PROMITENTE VENDEDOR se obliga a realizar todas las actividades necesarias para que el bien objeto de la prestación a su cargo llegue a tener existencia en el plazo pactado en la cláusula novena de este documento. Esta obligación incluye la obtención de todos los documentos exigidos por ley, tales como la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble correspondiente, de la habilitación urbana e independización de los lotes, de acuerdo al Plano de Lotización que figura como Anexo 1 de este documento.
CARGAS Y GRAVÁMENES
DÉCIMO TERCERA.- El PROMITENTE VENDEDOR declara que sobre el Lote N° 91, Unidad Catastral N° 015267, Sección Granados, Irrigación La Esperanza, Distrito de Huaral, provincia de Huaral y departamento de Lima, predio matriz en el que se desarrolla El Condominio se encuentra inscrito un (1) embargo por la suma de US$ 9,405.00, ordenado por la Juez del 42º Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, Dra. María S. Pulache Ayala, mediante Resolución Judicial de fecha 13 de enero de 2000, sobre medida cautelar el cual consta, inscrito en el Asiento D00001 de la Partida Nº60000482 del Registro de Propiedad Inmueble de Huaral. Embargo que EL VENDEDOR se obliga a levantar.
GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO:
DÉCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que originen la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por el PROMITENTE COMPRADOR.
DÉCIMO QUINTA.- El PROMITENTE VENDEDOR declara que no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto del futuro contrato de compraventa ni respecto de la UC N°06788.
JURISDICCIÓN:
DÉCIMO SEXTA.- Cualquier discrepancia que pudiera surgir entre las partes derivada del presente documento será resuelta de manera amigable entre ellos. Sin embargo, si la discrepancia no fuera solucionada de esa forma, las partes someterán la discrepancia a arbitraje de derecho.
En ese caso, el arbitraje, será conducido por un tribunal arbitral compuesto por tres (3) miembros. Las partes involucradas tendrán un plazo de quince (15) días calendario para designar un árbitro que integrará el tribunal. Si alguna de las partes incumpliera con comunicar en dicho plazo el nombre del árbitro que le corresponde designar, éste será nombrado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Lima. Dentro de los quince (15) días siguientes a la designación del último de los árbitros correspondientes, estos dos (2) árbitros nombrarán al tercero que integrará y presidirá al tribunal arbitral. A falta de acuerdo entre aquellos dentro del plazo mencionado, el tercer árbitro será designado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Lima, entre los integrantes de su cuadro de árbitros. El tribunal arbitral tendrá su sede en la ciudad de Lima y se sujetará a las normas arbitrales vigentes en el centro de arbitraje antes mencionado, en el momento de la instalación del tribunal arbitral.
El tribunal arbitral tendrá competencia para fijar las materias controvertidas, las reglas y procedimiento aplicable y demás aspectos que sean necesarios para el desarrollo del arbitraje. Tanto las resoluciones como el laudo arbitral serán inapelables, renunciando las partes expresamente a cualquier recurso de impugnación sobre tales decisiones.
Los gastos del arbitraje serán asumidos por ambas partes por mitades con total prescindencia de quien resulte desfavorecido con el laudo final. Cada parte pagará los honorarios de su respectivo abogado. Por tanto, el Tribunal Arbitral no se pronunciará sobre quien asume las costas y costos del proceso.
DOMICILIO:
DÉCIMO SÉTIMA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios, los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:
DÉCIMO OCTAVA: En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables.
En señal de conformidad, las partes suscriben este documento en la ciudad de Lima, a los (__________) días del mes de (__________) de 2011.
_________________________________
PROMITENTE VENDEDOR
CONDOMINIOS CAMPESTRES
XXXXXXXXXXXX S.A.C.
___________________________
PROMITENTE COMPRADOR
(________________________)
DNI Nº (____________)
Acerca del origen de las ARRAS es pertinente citar a DE LA PUENTE Y LAVALLE, quien señala lo siguiente: >“…se dice que el origen de las arras debe buscarse en las costumbres de los comerciantes púnicos, encontrándose también en la venta griega, de donde pasó a Roma. Otro autor, FREUND indica que las arras tiene un origen semítico, aunque coincide que la institución llegó a Roma a través de Grecia. En el Derecho Romano clásico y en el Bajo Imperio Ia entrega de objetos o de dinero, al momento de celebrarse un contrato consensual se consideró solo como medio de prueba de que el contrato había quedado perfeccionado, teniendo así el carácter de arras confirmatorias, pero a partir de una constitución de Justiniano del año 528 se ha creído un reconocimiento de la facultad de retractación con la pérdida de las arras o con su restitución “in duplum”, con lo cual surge el concepto de las arras penitenciales”1.
De acuerdo a lo señalado por CABANELLAS, las arras son definidas como “Lo que se da en prenda o seguridad del cumplimiento de un contrato”2.
Las arras constituyen una señal entregada por una de las partes contratantes a la otra para que quede cierta “seguridad” que se celebrará posteriormente un acuerdo de transferencia, ya sea de bienes muebles o de inmuebles, es una especie de prueba de buena fe que la otra parte contratante percibe como seguridad en la celebración de un determinado acuerdo.
En la doctrina apreciamos que BORDA manifiesta que “…la seña representa un doble papel: por una parte, es una garantía de la seriedad del acto y tiene el carácter de un adelanto del pago del precio; por otra, importa acordad a los contratantes el derecho de arrepentirse, perdiendo la seña el que la ha entregado y devolviéndola doblada el que la ha recibido. Empero hay un inconveniente en que las partes atribuyan a la seña tan solo el carácter de garantía del acto, negando la posibilidad de arrepentimiento”3.
Conforme a la revisión de la doctrina nacional observamos que ALDEA señala lo siguiente “En términos generales, arra significa lo que se da en “señal”, “manifestación”, “garantía” o “prueba”, usualmente una cantidad de dinero u otro bien (mueble o inmueble), que una de las partes entrega a la otra como testimonio del acuerdo contractual. Con el devenir del tiempo las arras pasaron a convertirse en institución de aseguramiento de derechos, al ser considerado como aquello que se da en prenda o garantía de un contrato.”4.
3. DEPÓSITO Y GARANTÍA
Con la reciente incorporación de éstos términos dentro de las definiciones de venta, servicios y contratos de construcción mediante el Decreto Legislativo Nº 1116 es preciso dar una explicación sobre lo que implican tales supuestos.
Para empezar, el término “DEPÓSITO” en su sentido común y ordinario del ámbito civil constituye un contrato nominado que se encuentra regulado en nuestro Código Civil en el artículo 1814° en el que una de las partes se obliga a custodiar el bien o bienes de la otra parte y a devolverlo cuando lo solicite, en cambio de una remuneración.
De manera obvia, indicamos que este no es el sentido que el legislador adopta al ubicar este término dentro de la Ley del IGV, sino busca incluir una práctica común dentro de los usos comerciales de nuestra nación al darle al término “depósito” el significado de la conducta por la cual, al pactar un negocio, ya sea de venta, servicios o de construcción, se busca asegurar la realización de la prestación, abonando de forma anticipada una parte del precio o monto de la operación mediante un depósito en una cuenta de una entidad financiera, a nombre de su proveedor o prestador. Como vemos, bajo este contexto difiere ostensiblemente en su acepción general.
Por otra parte el término “GARANTÍA” tampoco se debe entender en su sentido ordinario como un medio que respalde o asegure el pago o rembolso de un crédito o préstamo otorgado, como lo serían las garantías reales (hipotecas, garantías mobiliarias) o las garantías personales (fianzas) sino que se da a entender que bajo este término se busca que el contribuyente comprenda que cuando efectúa operaciones comerciales y celebre contratos en los que comúnmente se estipula una “cláusula de garantía” la que, básicamente, consiste en la cancelación de un monto dinerario que tenga como función garantizar el cumplimiento de la prestación pero que por lo general termina integrando parte del precio del servicio o venta.
Aunado a esto, encontramos que el Decreto Supremo N° 161-2012-EF, que modifica el Reglamento de la Ley del IGV, complementando la reforma hecha a la Ley del IGV establece una modificación en el numeral 3 del art. 3º de dicha norma estableciendo que los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien o puesta a disposición del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligación tributaria. Y señala para el caso de las arras, depósito o garantía, estas deben superar el 3% del monto total de la venta para el nacimiento de la obligación de pagar el IGV.
Entonces tanto el depósito como la garantía reciben un tratamiento diferenciado estipulándose el requisito de que dichas sumas deben superar un límite establecido en el reglamento para que se aplique el gravamen sin embargo estas sumas en la práctica reúnen las características de lo que conocemos como “adelantos” en el argot comercial y que tienen como función garantizar el cumplimiento de lo pactado para ambas partes.
Se valora la intención de buscar acercar la redacción normativa a una mejor comprensión del contribuyente, pues en muchas ocasiones, previas a la modificación, el contribuyente se encontraba en la duda de considerar si dichos montos generaban o no la configuración del hecho imponible.
4. CLASES DE ARRAS: CONFIRMATORIAS Y DE RETRACTACIÓN
Las arras pueden ser de dos tipos:
(i) las arras confirmatorias
(ii) las arras de retractación.
Según parte de la doctrina también pueden ser arras penales en la medida que existan previamente las arras confirmatorias, ello implica que necesariamente las arras penales constituirían una sub-especie de las arras confirmatorias.
4.1 LAS ARRAS CONFIRMATORIAS
La entrega de arras confirmatorias tiene la idea de ser una señal o prueba de seriedad que de todos modos se dé la celebración del contrato, sin otorgar el derecho de desistirse de él. En caso que se ratifique la celebración del contrato y el mismo se cumpla, la parte que recibió las arras puede optar por: (i) devolverlas o (ii) en todo caso imputarlas como parte del precio del pago, ello obviamente de acuerdo a la propia naturaleza del contrato.
Las arras confirmatorias están reguladas en el Código Civil Peruano desde los artículos 1477º al 1479º de la siguiente manera:
El artículo 1477º señala el concepto al mencionar que la entrega de arras confirmatorias importa la conclusión del contrato. En caso de cumplimiento, quien recibió las arras las devolverá o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.
El artículo 1478º precisa que es lo que se entiende por arras penales. En dicho artículo se menciona que si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la obligación por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.
Finalmente, el texto del artículo 1479º recoge las normas aplicables a la indemnización. Este dispositivo considera que si la parte que no ha incumplido la obligación prefiere demandar la ejecución o la resolución del contrato, la indemnización de daños y perjuicios se regula por las normas generales.
4.2 LAS ARRAS DE RETRACTACIÓN
Su entrega otorga la facultad de ejercer el derecho de desistirse del negocio que está contenido en un contrato, tanto para la parte que cumplió con entregarla como para la contraparte que las recibió.
Finalmente, cuando la parte fiel al contrato tiene el derecho de apropiarse de las arras confirmatorias o cuando la incumplidora las tiene que devolver dobladas, estas adquieren una naturaleza de arras penales, advirtiendo que es una sub-especie de las confirmatorias.
Las arras de retractación están reguladas en el Código Civil Peruano desde los artículos 1477º al 1479 de la siguiente manera:
El artículo 1480º regula los alcances y derecho de retractación.
Este dispositivo precisa que la entrega de las arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.
El texto del artículo 1481º consigna los efectos de la retractación.
Dentro de los efectos se menciona que si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Por el contrario, si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho.
El artículo 1482º considera la posibilidad de la renuncia al derecho de retractación, al mencionar que la parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación.
Finalmente, el texto del artículo 1483º regula el destino de las arras por contrato definitivo. Allí se precisa que si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.
5. LA UTILIDAD DE LAS ARRAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES
La entrega de arras de retractación sólo es válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos, tal como lo establece el artículo 1480º del Código Civil de 1984. Para que existan las arras de retractación es necesario que exista un contrato preparatorio, el cual es un compromiso que asumen las partes para celebrar en el futuro un contrato definitivo. Se debe señalar que el plazo del compromiso de contratar no será mayor de un año y cualquier exceso se reducirá a este límite.
Así, si lo que se busca es asegurar la transferencia de un inmueble se entregarán las arras como una señal que el contrato definitivo se realizará. Al tratarse de arras de retractación existe la posibilidad que la parte que las entregó se retracte de la decisión de adquirir el inmueble por lo que se le penaliza perdiendo las arras a favor de la persona que está vendiendo. Si por el contrario, es la parte que recibe las arras quien ya no desea transferir el inmueble tendrá como penalidad la devolución del doble de las arras entregadas como señal.
En el caso de las arras de confirmación lo que se aprecia es que las partes tiene la intención de formalizar un acuerdo de transferencia de bienes inmuebles y por ello se entregan las arras, de este modo el vendedor asume que existe un compromiso mayor que si se tratara de las arras de retractación. Este tipo de contrato permite asegurar la adquisición del inmueble.
6. LAS IMPLICANCIAS TRIBUTARIAS DE LA ENTREGA DE ARRAS, DEPÓSITOS O GARANTÍAS EN EL IGV
6.1 Las operaciones en las cuales puede existir la entrega de arras
Al revisar el artículo 1º del TUO de la Ley del IGV, aprobado por Decreto Supremo Nº 055-99-EF y normas modificatorias, se observa que entre otras operaciones gravadas con dicho tributo se encuentran (i) la venta de bienes muebles; (ii) la primera venta de los inmuebles efectuado por el constructor; y (iii) los contratos de construcción que son celebrados entre dos partes contratantes. Estas operaciones al estar gravadas con el IGV, toman como referencia una determinada base imponible sobre la cual se aplica la tasa del 18%.
6.2 La base imponible que se utiliza para el cálculo del IGV señaladas por Ley
Así en el caso de la venta de bienes muebles se toma como referencia para efectos del cálculo del IGV al valor de venta de los bienes, ello conforme lo determina el literal a) del artículo 13º de la Ley del IGV.
En el caso de la primera venta de inmuebles efectuado por el constructor de los mismos, se considera como base imponible el ingreso percibido en la venta de inmuebles, con exclusión del correspondiente al valor del terreno5, de conformidad con lo establecido por el literal d) del artículo 13º de la Ley del IGV.
Finalmente, en esta selección de tres supuestos gravados con el IGV encontramos a los contratos de construcción, respecto de los cuales se considera como base imponible el valor de la construcción, tal como lo determina el literal c) del artículo 13 de la Ley del IGV.
Según se observa en estas tres operaciones la propia norma que aprueba el IGV determina los elementos que se toman como referencia en la base imponible, es decir que se estaría cumpliendo dos principios, el primero de ellos es el Principio de Legalidad ya que se está aprobando el IGV con una Ley y también el Principio de Reserva de Ley, ya que los elementos distintivos del IGV como el sujeto activo, el sujeto pasivo, la tasa y la alícuota son aprobado también por Ley.
6.3 Las entrega de arras, depósitos o garantías y su influencia en la determinación de la base imponible del IGV
Al revisar el Reglamento de la Ley del IGV, observamos que en el artículo 3º se establecen ciertas reglas aplicables con relación al nacimiento de la obligación tributaria, dentro de las cuales se incluyen operaciones de ventas de bienes muebles; primera venta de inmuebles efectuado por el constructor y los contratos de construcción. Las reglas se detallarán a continuación:
6.3.1 En el caso de la venta de bienes muebles:
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
El numeral 3 del artículo 3º del Reglamento de la Ley del IGV precisaba reglas aplicables al nacimiento de la obligación en caso de pagos parciales. Puntualmente determinó que en el caso de la venta de bienes muebles, los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien o puesta a disposición del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligación tributaria, por el monto percibido. En este caso, no daba lugar al nacimiento de la obligación tributaria, la entrega de dinero en calidad de arras de retractación, antes que exista la obligación de entregar o transferir la propiedad del bien, siempre que éstas no superen en conjunto el quince por ciento (15%) del valor total de venta. En caso de superar dicho porcentaje, se producía el nacimiento de la obligación tributaria por el importe total entregado.
En el caso de las arras confirmatorias siempre se encontraban sujetas al pago del IGV, lo cual equivale a decir que no le era de aplicación la regla del 15% antes indicada.
Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante
Con la modificatoria realizada por el Decreto Supremo Nº 161-2003-EF, se varió el texto del primer párrafo del numeral 3 del artículo 3º del Reglamento de la Ley del IGV, consignándose ahora lo siguiente:
En la venta de bienes muebles, los pagos recibidos anticipadamente a la entrega del bien o puesta a disposición del mismo, dan lugar al nacimiento de la obligación tributaria, por el monto percibido. En este caso, no da lugar al nacimiento de la obligación tributaria, la entrega de dinero en calidad de arras de retractación, depósito o garantía antes que exista la obligación de entregar o transferir la propiedad del bien, siempre que éstas no superen en conjunto el tres por ciento (3%) del valor total de venta. Dicho porcentaje será de aplicación a las arras confirmatorias.
De superarse el porcentaje mencionado en el párrafo precedente, se producirá el nacimiento de la obligación tributaria por el importe total entregado.
Nótese que por parte del legislador ha existido una rebaja considerable del porcentaje para considerar afecta una operación con el IGV, si antes era del orden del 15% ahora es solo con el 3%. Lo relevante en esta parte es que en el caso de las arras se ha igualado el tratamiento tanto para las arras de retractación como para las arras confirmatorias, toda vez que en ambos casos se debe aplicar el porcentaje del 3% para saber si nace o no la obligación de afectarla la operación con el IGV.
6.3.2 En el caso de la prestación de servicios
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
Se mencionaba que en los casos de prestación o utilización de servicios la obligación tributaria nace en el primer momento y por el monto que se percibe. En los casos de servicios prestados por establecimientos de hospedaje, la obligación tributaria nacerá con la percepción del ingreso, inclusive cuando éste tenga la calidad de depósito, garantía, arras o similares.
Si se observa, en este caso no existe un mínimo ni máximo respecto a la mención de la entrega de arras, por lo que aquí si éstas se entregan por cualquier monto, existirá el nacimiento de la obligación tributaria del Impuesto General a las Ventas.
Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante
Con la modificatoria realizada por el Decreto Supremo N° 161-2012-EF, se determina que en los casos de prestación o utilización de servicios la obligación tributaria nace en el momento y por el monto que se percibe. En los casos de servicios6, la obligación tributaria nacerá con la percepción del ingreso, inclusive cuando éste tenga la calidad de arras, depósito o garantía siempre que éstas superen, de forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor de prestación o utilización del servicio.
6.3.3 En la primera venta de inmuebles
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
Antes de la modificatoria al Reglamento de la Ley del IGV en el caso de la primera venta de inmuebles efectuado por el constructos se consideraba que nace la obligación tributaria en el momento y por el monto que se percibe, inclusive cuando se le denomina arras de retractación siempre que éstas superen el quince por ciento (15%) del valor total del Inmueble.
En todos los casos, las arras confirmatorias se encuentran gravadas con el Impuesto.
Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante
A raíz de los cambios introducidos al Reglamento de la Ley del IGV, se determina en el cuarto párrafo del numeral 3 del artículo 3| del mencionado reglamento que en la primera venta de inmuebles, se considerará que nace la obligación tributaria en el momento y por el monto que se percibe, inclusive cuando se denomine arras, depósito o garantía siempre que éstas superen, de forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor total del inmueble.
6.3.4 En cuanto al nacimiento de la obligación en el caso de contratos de construcción
Regla hasta el 28 de agosto de 2012
Según el numeral 4 del artículo 3º del Reglamento de la Ley del IGV se mencionaba que respecto al inciso e) del Artículo 4º de la Ley del IGV, la obligación tributaria nace en la fecha de emisión del comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de percepción del ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea éste por concepto de adelanto, de valorización periódica, por avance de obra o los saldos respectivos, inclusive cuando se les denomine arras. Tratándose de arras de retractación, la obligación tributaria nace cuando éstas superen el quince por ciento (15%) del valor total de la construcción.
Regla a partir del 29 de agosto de 2012 en adelante
De conformidad con la modificatoria del numeral 4 del artículo 3° del Reglamento de la Ley del IGV, realizada por el Decreto Supremo N° 161-2012-EF, se determina que respecto al inciso e) del artículo 4° de la Ley del IGV, la obligación tributaria nace en la fecha de emisión del comprobante de pago por el monto consignado en el mismo o en la fecha de percepción del ingreso por el monto percibido, lo que ocurra primero, sea éste por concepto de adelanto, de valorización periódica, por avance de obra o los saldos respectivos, inclusive cuando se les denomine arras, depósito o garantía. Tratándose de arras, depósito o garantía la obligación tributaria nace cuando éstas superen, de forma conjunta, el tres por ciento (3%) del valor total de la construcción.
Apreciamos que el cambio, al igual que los casos anteriores, está ligado a la variación del porcentaje en la determinación del nacimiento de la obligación tributaria, existiendo una rebaja considerable de 15% al 3%, con lo cual se evitaría algunos mecanismos elusivos que algunos contribuyentes ejecutaban con la finalidad de evitar el pago del Impuesto General a las Ventas.
6.3.5 Las arras de retractación y las arras confirmatorias y su papel en el nacimiento de la obligación tributaria. ¿Se viola el Principio de Reserva de Ley?
Situación existente antes de la modificatoria realizada por el Decreto Legislativo N° 1116 y el Decreto Supremo N° 161-2012-EF
Salvo en el caso de las arras entregadas en los contratos por servicios prestados por establecimientos de hospedaje, en donde no se exigía monto mínimo la obligación tributaria nace para efectos del IGV cuando las mismas sean entregadas.
En los casos en los que la entrega de arras de retractación supere el quince por ciento (15%) de los montos que correspondan al contrato, en la venta de bienes muebles, la primera venta de inmuebles efectuada por el constructor y en los contratos de construcción se aprecia que la norma reglamentaria determinaba reglas en las cuales la obligación tributaria nacía pero no por el cumplimiento de los supuestos señalados en la Ley del IGV sino que a través de ciertas “precisiones” se determina el nacimiento de la obligación tributaria por vía reglamentaria.
Ello podría traer como consecuencia que se estaría violando el Principio de Reserva de Ley, toda vez por una norma de jerarquía menor que la Ley se están presentando nuevos supuestos que la norma no señaló.
Lo mismo puede presentarse en el caso de las arras confirmatorias, ya que en ese supuesto el reglamento consideraba que nace la obligación tributaria por cualquier monto entregado, habida cuenta que el deseo de las partes en la entrega de este tipo de arras es la celebración del contrato.
En este mismo sentido VILLANUEVA GUTIERREZ manifiesta que “Los montos entregados en calidad de arras se producen en el marco de contratos preparatorios de compraventa. Por esta razón, en este caso, la norma reglamentaria excede la Ley, puesto que está regulando el nacimiento de la obligación tributaria para supuestos no comprendidos en el hecho generador”7.
Reiteramos que el incluir supuestos de afectación en el Reglamento del IGV distintos a los señalados en la Ley del IGV puede originar una violación al Principio de Reserva de Ley. En este punto coincidimos con lo expresado por VILLANUEVA GUTIERREZ cuando precisa con respecto a la norma reglamentaria lo siguiente: “Esta previsión normativa debería estar en la Ley y no en la vía reglamentaria. Se está regulando el nacimiento de la obligación tributaria en un supuesto en el que aún no existe el hecho gravado. Si bien entendemos que el propósito es evitar prácticas antielusivas de los contribuyentes, eso no significa que deba prescindirse del Principio de Reserva de Ley. Por el contrario, el respeto de dicho principio constituye una mayor garantía para el contribuyente”8.
Situación posterior a la modificatoria realizada por el Decreto Legislativo N° 1116 y el Decreto Supremo N° 161-2012-EF
A raíz de los cambios realizados tanto a la Ley del Impuesto General a las Ventas por el Decreto Legislativo Nº 1116, se ha incorporado un párrafo al literal a) del artículo 3º de la Ley del IGV, en el cual se precisa que se considera venta las arras, depósitos o garantías que superen el límite establecido en el Reglamento.
En ese mismo sentido, al emitirse el Decreto Supremo Nº 161-2012-EF, se ha modificado el Reglamento de la Ley del IGV, determinando que en el caso de las arras, depósitos o garantías, la obligación tributaria del IGV nace cuando éstos superen el 3% del valor total de la venta del bien, del valor de la prestación o utilización de servicios, o también del valor total de la construcción, según corresponda.
Hasta allí apreciamos que el señalamiento de la hipótesis de incidencia está incorporada en la norma con rango de Ley, la cual está supeditada al porcentaje señalado por el Reglamento, situación distinta a la mencionada en el acápite anterior en donde se apreciaba una violación al Principio de Reserva de Ley, toda vez que era la norma reglamentaria la que había establecido un supuesto normativo que en la Ley del impuesto General a las Ventas no existía.
Es interesante revisar la opinión de VILLANUEVA GUTIERREZ cuando precisa que “En la última modificación del reglamento de la Ley del IGV, se podría afectar el Principio de Reserva de Ley, pues el Tribunal Constitucional dispone que cuando se realice una delegación de la ley al reglamento (como esta regulación), se debe señalar parámetros mínimos y máximos, y ello no se hizo. Se pasó de 15% a 3% para determinar cuando se pagará IGV por concepto de arras. Así se distorsionó la finalidad de la norma, “Evitar que se disfracen los precios de compra en las arras”9.
7. ¿SE DEBE EMITIR COMPROBANTE DE PAGO POR LA ENTREGA DE ARRAS?
Si bien es cierto que las arras se encuentran respaldadas en un acuerdo por escrito que fuera suscrito por las partes, el cual puede estar en un documento privado de respaldo, minuta o una Escritura Pública, ello servirá como probanza del hecho con efectos civiles y/o comerciales. Este sustento puede servir si la entrega de las arras es otorgada por una persona natural sin negocio o empresa a favor de otra persona que no ejerza actividad comercial.
Pero que sucede si quien recibe las arras es una empresa que se dedica de manera habitual a la edificación y posterior venta de los inmuebles, allí ¿existirá la obligación que esta empresa emita el comprobante de pago por la percepción de las arras?
Al revisar el Reglamento de Comprobantes de Pago, aprobado por Resolución de Superintendencia Nº 007-99/SUNAT y normas modificatorias, se aprecia que en el artículo 5º se regula la oportunidad de la entrega de los comprobantes de pago, precisándose que en los casos de entrega de depósito, garantía, arras o similares, cuando impliquen el nacimiento de la obligación tributaria para efectos del impuesto, se deberá entregar el comprobante en el momento de la entrega de las arras y por el monto percibido.
8. RTF EMITIDA SOBRE EL TEMA DE ARRAS DE RETRACTACIÓN
IGV
RTF Nº 0644-3-01 (19.06.2001)
La entrega de arras de retractación no determina per se el nacimiento de la obligación tributaria.
La controversia consiste en determinar si los montos dinerarios recibidos por la recurrente sustentados en recibos de caja, constituyen diferimiento de ingresos, como alega la Administración Tributaria; o arras de retractación, según lo señalado por la recurrente.
Al respecto, el Tribunal indica que las arras de retractación, llamadas también penitenciales o de arrepentimiento, conceden a las partes de un contrato preparatorio, el derecho de retractarse de éste, teniendo como consecuencia, la pérdida de dinero u otros bienes, a favor de la parte contratante que no se desistió. La entrega de estas arras no determina per se el nacimiento de la obligación tributaria, al no referirse a un supuesto de afectación sino a un acuerdo previo a la ejecución del contrato definitivo.
Se declara nula e insubsistente la apelada a efecto de que la Administración Tributaria acredite mediante una verificación realizada en la documentación de la recurrente y una muestra representativa de sus clientes, el tratamiento dado a las operaciones de arras de retractación, incluyendo aquellos casos en los que no se celebró el contrato definitivo, sea por causa de la recurrente o por causa de sus clientes, a fin de poder determinar claramente si se está frente a un supuesto gravado con el IGV o no.
Asimismo, se indica que la Administración Tributaria debe emitir pronunciamiento respecto de la situación de los recibos que aparecen con la anotación de «endosados» y «devueltos» «sin facturar» y «por facturar»10.
9. MODELO DE CONTRATO PREPARATORIO CON ARRAS DE RETRACTACIÓN
En este punto se presenta un modelo de contrato preparatorio con arras de retractación. Cabe indicar que este modelo ha sido tomado de la siguiente página web: http://www.condominiocampestrelaprovidencia.com/Contrato%20de%20Arras%20-%20MODELO.pdf
CONTRATO PREPARATORIO CON ARRAS DE RETRACTACIÓN
Conste por el presente el Contrato Preparatorio con Arras de Retractación que celebran, de una parte CONDOMINIOS CAMPESTRES XXXXXXXXXXX S.A.C., con RUC N° xxxxxxxxxxx, debidamente representada por su Gerente General, xxxxxxxx, identificado con DNI Nº 0000000000, según poderes inscritos en la Partida N° 60000482 de los Registros Públicos de Lima, ambos con domicilio en Calle Pezet 105, departamento 901, distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, a quien en adelante se le denominará el PROMITENTE VENDEDOR; y de otra parte (___________________________________), identificado con DNI N° (______________), de nacionalidad peruana, de ocupación (_____________), de estado civil (___________), con domicilio en (___________________________________), distrito de (____________), provincia y departamento de Lima, a quien en adelante se denominará el PROMITENTE COMPRADOR; en los términos contenidos en las clausulas siguientes:
ANTECEDENTES:
PRIMERA.- EL PROMITENTE VENDEDOR es propietario del 34.30% de los derechos y acciones del Lote N° 91, Unidad Catastral N° 015267, Sección Granados, Irrigación La Esperanza, Distrito de Huaral, provincia de Huaral y departamento de Lima, el cual se encuentra inscrito en el Tomo 45 Fojas 390 y continua en la Partida N° 60000482 del Registro de la Propiedad Inmueble de Huaral.
El 34.30% de los derechos y acciones de propiedad de EL PROMITENTE VENDEDOR corresponden a un área aproximada de 5,2524 hectáreas del Lote N° 91, antes referido, y en dicha área se viene desarrollando un proyecto inmobiliario cuyos linderos, medidas perimétricas y demás características constan en la Unidad Catastral N° 06788, proyecto inmobiliario que para todos los efectos del presente contrato se le denomina simplemente como “EL CONDOMINIO”.
LA PROMITENTE COMPRADORA declara conocer que a la fecha se encuentra en trámite la independización de la Unidad Catastral N°06788 del inmueble de mayor extensión (Unidad Catastral N°015267).
SEGUNDA.- EL PROMITENTE VENDEDOR ha proyectado efectuar en EL CONDOMINIO la habilitación urbana y subdivisión de treinta y nueve (39) Lotes de acuerdo al Plano de Lotización que forma parte integrante de este contrato, en calidad de Anexo 1. En dicho sentido, la PROMITENTE COMPRADORA expresa su conformidad con dicho proyecto de habilitación urbana y subdivisión de lotes.
OBJETO DEL CONTRATO:
TERCERA: Por el presente contrato las partes se obligan recíprocamente a celebrar en el futuro un contrato de compraventa, en virtud del cual el PROMITENTE VENDEDOR transferirá a favor de la PROMITENTE COMPRADORA la propiedad del Lote (___), Manzana (___) de existencia futura, cuyas áreas, linderos y medidas perimétricas constan en el Plano de Lotización que obra como Anexo 1.
Por su parte, la PROMITENTE COMPRADORA se obliga a pagar al PROMITENTE VENDEDOR el monto total del precio pactado en la cláusula siguiente, en la forma, oportunidad y lugar convenidos.
PRECIO, FORMA DE PAGO Y ARRAS DE RETRACTACIÓN:
CUARTA: El precio del bien materia del contrato de compraventa a celebrarse en el futuro, ascenderá a la suma de S/. (______________) (_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles), que el PROMITENTE COMPRADOR cancelará en la forma y oportunidad que se señala en la cláusula quinta siguiente.
QUINTA: Las partes acuerdan que el PROMITENTE COMPRADOR pagará el precio establecido en la cláusula que antecede de la siguiente manera:
• La suma de S/. (______________) (_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles), bajo la siguiente modalidad: i) S/. 500.00 (Quinientos con 00/100 Nuevos Soles) en efectivo, suma que el PROMITENTE VENDEDOR declara haber recibido de manera previa a las suscripción del presente contrato; y, ii) S/. (______________) (_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles) mediante cheque de gerencia a nombre del PROMITENTE VENDEDOR, que entregará el PROMITENTE COMPRADOR a la firma del presente contrato, sin más constancia de su recepción que la firma de las partes al final del este documento.
Dicha suma de dinero es entregada en calidad de arras de retractación, con sujeción a lo dispuesto por los artículos 1480°, 1481°, 1482° y 1483° del Código Civil, importe que se imputara al precio pactado cuando se celebre el contrato definitivo.
• El saldo, ascendente a S/. (______________) (_____________________________________ con __/100 Nuevos Soles), mediante cheque de gerencia a nombre del PROMITENTE VENDEDOR, que entregará el PROMITENTE COMPRADOR a la firma del contrato de compraventa definitivo del inmueble descrito en la cláusula tercera de este contrato.
SEXTA.- Las partes acuerdan que en el caso que el PROMITENTE COMPRADOR se retracte respecto de su obligación de celebrar el contrato definitivo, perderá, en provecho del PROMITENTE VENDEDOR la suma de dinero entregada por concepto de arras de retractación. Por el contrario, si la mencionada retractación es de parte del PROMITENTE VENDEDOR, éste queda obligado a devolver al PROMITENTE COMPRADOR únicamente la cantidad entregada en arras, más los intereses legales devengados a la fecha en que se realice la devolución del dinero entregado.
PLAZO DEL COMPROMISO:
SÉTIMA.- Ambas partes declaran que el plazo del presente compromiso de contratar será de 60 días calendario, contados a partir de la fecha de suscripción de este documento. Al vencimiento, las partes de común acuerdo podrán renovar el plazo de duración de este contrato.
OBLIGACIONES Y DECLARACIONES DE LAS PARTES:
OCTAVA.- Las partes se obligan a celebrar el contrato de compraventa definitivo dentro del plazo pactado en la cláusula sétima de este documento. La retractación de cualquiera de las partes al cumplimiento de la referida obligación, facultará a la otra a aplicar los derechos derivados del pacto de arras que con ese carácter se establece en la cláusula sexta de este documento.
NOVENA.- Las partes convienen que el plazo para la inscripción de la independización y subdivisión del bien materia de este contrato será no mayor a treinta (30) meses, contados a partir de la fecha de suscripción de la escritura pública que formalice la compraventa definitiva del Lote (___), Manzana (___), descrito en la cláusula tercera de este contrato.
DÉCIMA.- Se deja establecido que, para efectos de este contrato, la existencia del bien se producirá a la inscripción de la independización y subdivisión del bien materia de este contrato, de acuerdo al Plano de Lotización que figura como Anexo 1.
DÉCIMO PRIMERA.- Queda establecido, como consecuencia de lo estipulado en las cláusulas anteriores que en caso el bien objeto de la prestación a cargo del PROMITENTE VENDEDOR no llegase a existir en el plazo estipulado por las partes, o no se ajusten al anexo 1, aquél se obliga a devolver la parte del precio que el PROMITENTE COMPRADOR hubiere pagado hasta entonces más los intereses legales correspondientes.
DÉCIMO SEGUNDA.- El PROMITENTE VENDEDOR se obliga a realizar todas las actividades necesarias para que el bien objeto de la prestación a su cargo llegue a tener existencia en el plazo pactado en la cláusula novena de este documento. Esta obligación incluye la obtención de todos los documentos exigidos por ley, tales como la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble correspondiente, de la habilitación urbana e independización de los lotes, de acuerdo al Plano de Lotización que figura como Anexo 1 de este documento.
CARGAS Y GRAVÁMENES
DÉCIMO TERCERA.- El PROMITENTE VENDEDOR declara que sobre el Lote N° 91, Unidad Catastral N° 015267, Sección Granados, Irrigación La Esperanza, Distrito de Huaral, provincia de Huaral y departamento de Lima, predio matriz en el que se desarrolla El Condominio se encuentra inscrito un (1) embargo por la suma de US$ 9,405.00, ordenado por la Juez del 42º Juzgado Especializado en lo Civil de Lima, Dra. María S. Pulache Ayala, mediante Resolución Judicial de fecha 13 de enero de 2000, sobre medida cautelar el cual consta, inscrito en el Asiento D00001 de la Partida Nº60000482 del Registro de Propiedad Inmueble de Huaral. Embargo que EL VENDEDOR se obliga a levantar.
GASTOS Y TRIBUTOS DEL CONTRATO:
DÉCIMO CUARTA.- Las partes acuerdan que todos los gastos y tributos que originen la celebración, formalización y ejecución del presente contrato serán asumidos por el PROMITENTE COMPRADOR.
DÉCIMO QUINTA.- El PROMITENTE VENDEDOR declara que no tiene ninguna obligación tributaria pendiente de pago respecto del bien objeto del futuro contrato de compraventa ni respecto de la UC N°06788.
JURISDICCIÓN:
DÉCIMO SEXTA.- Cualquier discrepancia que pudiera surgir entre las partes derivada del presente documento será resuelta de manera amigable entre ellos. Sin embargo, si la discrepancia no fuera solucionada de esa forma, las partes someterán la discrepancia a arbitraje de derecho.
En ese caso, el arbitraje, será conducido por un tribunal arbitral compuesto por tres (3) miembros. Las partes involucradas tendrán un plazo de quince (15) días calendario para designar un árbitro que integrará el tribunal. Si alguna de las partes incumpliera con comunicar en dicho plazo el nombre del árbitro que le corresponde designar, éste será nombrado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Lima. Dentro de los quince (15) días siguientes a la designación del último de los árbitros correspondientes, estos dos (2) árbitros nombrarán al tercero que integrará y presidirá al tribunal arbitral. A falta de acuerdo entre aquellos dentro del plazo mencionado, el tercer árbitro será designado por el Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Lima, entre los integrantes de su cuadro de árbitros. El tribunal arbitral tendrá su sede en la ciudad de Lima y se sujetará a las normas arbitrales vigentes en el centro de arbitraje antes mencionado, en el momento de la instalación del tribunal arbitral.
El tribunal arbitral tendrá competencia para fijar las materias controvertidas, las reglas y procedimiento aplicable y demás aspectos que sean necesarios para el desarrollo del arbitraje. Tanto las resoluciones como el laudo arbitral serán inapelables, renunciando las partes expresamente a cualquier recurso de impugnación sobre tales decisiones.
Los gastos del arbitraje serán asumidos por ambas partes por mitades con total prescindencia de quien resulte desfavorecido con el laudo final. Cada parte pagará los honorarios de su respectivo abogado. Por tanto, el Tribunal Arbitral no se pronunciará sobre quien asume las costas y costos del proceso.
DOMICILIO:
DÉCIMO SÉTIMA.- Para la validez de todas las comunicaciones y notificaciones a las partes, con motivo de la ejecución de este contrato, ambas señalan como sus respectivos domicilios, los indicados en la introducción de este documento. El cambio de domicilio de cualquiera de las partes surtirá efecto desde la fecha de comunicación de dicho cambio a la otra parte, por vía notarial.
APLICACIÓN SUPLETORIA DE LA LEY:
DÉCIMO OCTAVA: En todo lo no previsto por las partes en el presente contrato, ambas se someten a lo establecido por las normas del Código Civil y demás del sistema jurídico que resulten aplicables.
En señal de conformidad, las partes suscriben este documento en la ciudad de Lima, a los (__________) días del mes de (__________) de 2011.
_________________________________
PROMITENTE VENDEDOR
CONDOMINIOS CAMPESTRES
XXXXXXXXXXXX S.A.C.
___________________________
PROMITENTE COMPRADOR
(________________________)
DNI Nº (____________)
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