13/07/2012:Nuevas pautas para las habilitaciones urbanas

El procedimiento de habilitación urbana de oficio, regulado por la Ley 29898, impedirá que las municipalidades distritales puedan ejercer en forma abusiva sus atribuciones de declarar tal proceso, dijo el experto en derecho registral Moisés Arata.

Al analizar esta norma, que modifica la Ley 29090 de regularización de habilitaciones urbanas y edificaciones, explicó que se cumple con establecer las definiciones correspondientes para que los gobiernos locales puedan ejercer su facultad de declarar la habilitación urbana de oficio de predios registrados como rústicos en zonas urbanas consolidadas con edificaciones y servicios públicos domiciliarios.

En efecto, la norma define a la zona urbana consolidada como aquella constituida por predios que cuentan con servicios públicos domiciliarios instalados, pistas, veredas e infraestructura vial, redes de agua, desagüe o alcantarillado y servicios de alumbrado público; debiendo ser el nivel de consolidación de los predios el 90% del total del área útil del predio matriz.

Concibe además a los servicios públicos domiciliarios, como la dotación de servicios de agua, desagüe y energía eléctrica conectados a un predio independiente, y al predio matriz como la unidad inmobiliaria independiente debidamente inscrita en la oficina registral, como terreno rústico.

Justificación

A juicio de Arata, estas y otras definiciones detalladas en la Ley 29898 eran necesarias porque el artículo 24 de Ley de regularización de habilitaciones urbanas y de edificaciones establecía dicha facultad edil, sin precisar el alcance de tales términos.

Situación que era aprovechada por muchas personas que acudían hasta las comunas y encontraban en la habilitación urbana de oficio una vía muy rápida y sin mayor trámite ni costo para regularizar –incluso contraviniendo la ley– un inmueble físicamente existente o lograr que un terreno sea declarado como zona urbana de oficio.

"La ley modificatoria ha establecido unos lineamientos para que esa facultad no sea ejercida por las municipalidades de manera desmedida", refirió. 

Beneficios

En opinión de Arata, un aspecto importante de la Ley 29898, que regula el procedimiento de habilitación urbana de oficio, es que dicha calificación puede ser declarada no solo respecto de un predio único, sino también de toda una lotización.

De esa manera, agregó, tal declaración no solo podrá beneficiar a un propietario sino a toda una asociación de propietarios, con lo cual las comunas podrán realizar la regularización sin necesidad de la presencia del titular registral en el trámite.

La norma modificatoria asimismo incorpora en la Ley de habilitaciones urbanas y edificaciones todos los casos de improcedencia de la habilitación urbana de oficio.

Otro aporte importante es el haberse especificado que las habilitaciones urbanas ejecutadas con anterioridad a la vigencia de la Ley 29090, y las edificaciones que hayan sido ejecutadas sin licencia o que no tengan conformidad de obra después de julio de 1999 hasta el 27 de setiembre de 2008, podrán ser regularizadas hasta el 31 de diciembre de 2013 conforme a lo establecido en el reglamento de dicha norma.

Nuevo trámite legal establecido

El nuevo procedimiento de habilitación urbana de oficio se inicia con la identificación de los predios matrices que reúnen las condiciones para ser beneficiados con el trámite. La comuna notifica a sus titulares y ocupantes sobre el inicio del procedimiento y elaboración del expediente técnico a cargo del propio gobierno local.

La declaración de habilitación urbana de oficio se efectúa mediante resolución municipal que dispone la inscripción registral del cambio de uso rústico a urbano. Además, la inscripción individual registral es gestionada por el propietario u organización con personería jurídica que agrupe a la totalidad de propietarios. Si en el proceso se identifican áreas destinadas a servicios, como educación, se comunicará este hecho a las entidades respectivas.

Improcedencia

Según la norma, no procede declarar la habilitación urbana de oficio cuando el predio matriz, entre otros casos, cuente con servicios públicos domiciliarios, sin edificaciones fijas ni permanentes.

Tampoco cuando sea considerada por la entidad competente como zona de alto riesgo para la salud, la vida e integridad física de la población, ni cuando exista superposición de áreas con predios de terceros.

Reglamentos

1 Los cambios incorporados en la Ley 29898 versan sobre el ámbito de aplicación, definiciones de habilitación urbana, zona urbana consolidada, servicios públicos domiciliarios, predio matriz e instalaciones fijas y permanentes, carácter de las responsabilidades y las habilitaciones urbanas de oficio.

2 El Gobierno adecuará estos cambios en los reglamentos de licencias de habilitación urbana y edificación; verificación administrativa y técnica, entre otros.